Jak sfinansować zakup domu na sprzedaż w Hiszpanii z Polski?

Coraz więcej osób z Polski szuka domów na sprzedaż w Hiszpanii. Słońce, plaże i stabilny rynek kuszą, ale obok emocji pojawia się prozaiczny temat podatków. Warto znać je przed podpisaniem aktu, aby policzyć realny koszt i uniknąć niespodzianek.

W tym przewodniku pokazuję, jakie podatki płaci nierezydent przy zakupie, jak je obliczyć w zależności od rodzaju nieruchomości, na co uważać przy akcie oraz jak rozliczać się po nabyciu domu.

Jakie podatki musi zapłacić nierezydent przy kupnie domu w Hiszpanii?

Nierezydent płaci te same podatki transakcyjne co rezydent. Różnice pojawiają się później, przy podatkach rocznych i przy potrąceniu od ceny, gdy sprzedający jest nierezydentem.

Kluczowe obciążenia przy zakupie zależą od tego, czy kupujesz na rynku pierwotnym czy wtórnym. Na rynku pierwotnym płacisz podatek od towarów i usług oraz podatek od czynności prawnych. Na rynku wtórnym płacisz podatek od przeniesienia własności. Dodatkowo dochodzą koszty notariusza, wpis do rejestru nieruchomości i ewentualna obsługa administracyjna. Lokalne opłaty i stawki różnią się w zależności od wspólnoty autonomicznej. Dlatego każdy przypadek warto sprawdzić w regionie, w którym leży nieruchomość.

Jak obliczyć ITP lub VAT przy zakupie nowej lub używanej nieruchomości?

Podatek zależy od rynku.

Rynek pierwotny

• VAT dla lokali mieszkalnych wynosi najczęściej 10 procent. Dla lokali komercyjnych i działek zwykle 21 procent.
• Podatek od czynności prawnych AJD liczony od podstawy opodatkowania. Stawka ustalana przez wspólnotę autonomiczną. Zwykle w przedziale od 0,5 do 1,5 procent.
• Wzór: VAT = cena nabycia × stawka VAT. AJD = podstawa × stawka AJD regionu.

Rynek wtórny

• ITP, czyli podatek od przeniesienia własności. Stawka zależy od regionu. Często jest stała albo progresywna, z widełkami w przybliżeniu od 6 do 13 procent.
• Wzór: ITP = cena nabycia × stawka ITP właściwa dla regionu i przedziału wartości.

Uwaga na kredyt. Jeśli ustanawiasz hipotekę, osobno rozlicza się koszty aktu kredytowego według przepisów właściwych w danym czasie i regionie.

Jak obliczyć opłaty notarialne i wpis do rejestru nieruchomości przy zakupie?

Notariusz i rejestr działają według taryf. Finalny koszt zależy od wartości nieruchomości, długości aktu i liczby załączników.

• Opłaty notarialne. Wyliczane z tabel, rosną wraz z wartością nieruchomości i złożonością dokumentów.
• Rejestr nieruchomości. Wpis własności i ewentualnych obciążeń według stawek rejestrowych. Podstawą jest cena z aktu oraz rodzaj wpisu.
• Dodatkowe pozycje. Tłumaczenia przysięgłe, pełnomocnictwa, kopie poświadczone, obsługa administracyjna gestorii, wycena do kredytu.

Jak oszacować przed aktem:

• Poproś notariusza o kosztorys wstępny na podstawie projektu aktu.
• Poproś rejestr o przybliżony koszt wpisu na podstawie wartości i rodzaju transakcji.
• Zsumuj podatki transakcyjne z opłatami urzędowymi, aby znać łączny budżet zamknięcia.

Czy i jak rozliczyć podatek od wzrostu wartości gruntu po zakupie?

Chodzi o podatek gminny od wzrostu wartości gruntu IIVTNU, zwany plusvalía municipal. Co do zasady podatnikiem jest sprzedający. Kupujący pilnuje, aby podatek został rozliczony, bo może ponieść odpowiedzialność pomocniczą, jeśli nie zostanie zapłacony.

• Kiedy się go płaci. Zwykle przy sprzedaży, nie przy zakupie. Po zakupie nie rozliczasz go, chyba że strony umówią się inaczej w akcie.
• Kto liczy. Stawki i wzory określa gmina. Po reformie dostępne są dwa sposoby liczenia. Metoda obiektywna oparta na wartości katastralnej części gruntowej i współczynnikach zależnych od czasu posiadania. Metoda rzeczywistego zysku oparta na faktycznym przyroście wartości.
• Co zrobić jako kupujący. Wprowadzić do aktu zapis, że sprzedający ponosi plusvalía. Poprosić o potwierdzenie złożenia deklaracji po transakcji. Rozważyć zatrzymanie kwoty zabezpieczającej, jeśli sprzedający jest nierezydentem i gmina tego wymaga.

W przyszłości, przy sprzedaży, to Ty rozliczysz ten podatek według stawek gminy właściwej dla nieruchomości.

Jak rozliczyć roczny podatek dochodowy nierezydenta od posiadanej nieruchomości?

Po zakupie nierezydent rozlicza w Hiszpanii podatek dochodowy od nierezydentów IRNR.

• Jeśli nie wynajmujesz. Płacisz podatek od dochodu przypisanego z użytkowania własnego. Podstawa to procent wartości katastralnej nieruchomości. Zwykle 1,1 procent lub 2 procent, w zależności od aktualizacji danych katastralnych. Stawka podatku dla rezydentów Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego wynosi 19 procent. Dla pozostałych krajów 24 procent. Składasz formularz modelo 210 raz do roku.
• Jeśli wynajmujesz. Rozliczasz przychody z najmu w okresach kwartalnych na modelo 210. Dla Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego możesz odliczać koszty uzyskania przychodu. Stawka wynosi 19 procent. Dla pozostałych krajów stawka wynosi 24 procent bez odliczeń.
• Podatki lokalne. Niezależnie od IRNR płacisz coroczny podatek od nieruchomości IBI na rzecz gminy oraz ewentualne opłaty komunalne.

Sprawdź terminy w danym roku podatkowym na stronie hiszpańskiej administracji skarbowej. Terminy i formularze mogą się zmieniać.

Czy status rezydencji zmienia obowiązki podatkowe przy zakupie nieruchomości?

Same podatki transakcyjne przy zakupie są takie same. Zmieniają się jednak obowiązki po zakupie oraz jedna ważna zasada przy rozliczeniu sprzedającego.

• Jeśli zostaniesz rezydentem Hiszpanii. Przechodzisz na podatek dochodowy rezydenta IRPF od dochodów z całego świata. Zmienia się sposób rozliczania najmu i sprzedaży. Mogą Cię dotyczyć regionalne przepisy o podatku majątkowym oraz czasowe daniny od dużych majątków.
• Jeśli kupujesz od rezydenta. Nie stosuje się potrącenia zaliczki 3 procent od ceny na poczet podatku sprzedającego.
• Jeśli kupujesz od nierezydenta. Musisz rozważyć potrącenie zaliczki opisane poniżej.

Czy kupujący musi pobrać zaliczkę na podatek sprzedającego i jak ją obliczyć?

Tak, gdy sprzedający jest nierezydentem podatkowym w Hiszpanii. Kupujący potrąca część ceny i odprowadza ją do urzędu skarbowego jako zaliczkę na podatek sprzedającego.

• Kiedy potrącić. Przy akcie notarialnym, jeśli sprzedający jest nierezydentem.
• Ile potrącić. 3 procent ceny z aktu.
• Jak rozliczyć. Kupujący wpłaca potrąconą kwotę do administracji skarbowej na formularzu modelo 211 w ustawowym terminie. Otrzymany dowód przekazuje sprzedającemu, aby ten mógł zaliczyć potrącenie przy rozliczeniu podatku od zysku kapitałowego na modelo 210.
• Kiedy nie potrącać. Gdy sprzedający jest rezydentem Hiszpanii. Status rezydencji powinien być oświadczony w akcie.

To potrącenie dotyczy podatku sprzedającego. Nie zastępuje Twoich podatków związanych z zakupem.

Gdzie szukać rzetelnych informacji o domach na sprzedaż w Hiszpanii i podatkach?

Prawo podatkowe w Hiszpanii jest państwowe i regionalne. Rzetelne informacje znajdziesz w źródłach urzędowych i u licencjonowanych specjalistów.

• Administracja skarbowa Hiszpanii Agencia Tributaria. Podatki IRNR, formularze modelo 210 i 211, stawki i terminy.
• Urzędy wspólnot autonomicznych. Stawki ITP i AJD oraz zwolnienia i ulgi regionalne.
• Urzędy gminy. Stawki plusvalía municipal i IBI oraz terminy lokalne.
• Catastro, Notariado i Registro de la Propiedad. Dane katastralne, wzory aktów i wpisy własności.
• Zaufane kancelarie, gestorzy i doradcy podatkowi. Przygotują kalkulację dostosowaną do Twojej sytuacji.
• Sprawdzone serwisy i blogi o rynku nieruchomości, prowadzone przez zespoły działające na miejscu. Publikują praktyczne poradniki o zakupie, podatkach i lokalnych różnicach. Warto z nich korzystać podczas przeglądania haseł domy na sprzedaż w Hiszpanii.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości to proces prawny i podatkowy, który można dobrze zaplanować. Znajomość różnic między ITP, VAT i AJD, dbałość o plusvalía sprzedającego oraz terminowe rozliczenie IRNR dają spokój i przewidywalność. Gdy połączysz to z rzetelnymi źródłami i wyceną kosztów przed aktem, zyskasz pełny obraz inwestycji.

Zapytaj o indywidualną kalkulację podatków i listę dokumentów do zakupu domu w Hiszpanii, aby bezpiecznie przejść cały proces.